CPH Village fik ændret loven, så de kunne lancere deres vision for fremtidens byer

I lang tid var der noget, der undrede Frederik Noltenius Busck. Hver morgen, når han cyklede til Refshaleøen, passerede han flere store uudnyttede arealer. Så hvordan kunne det være, at der ikke var nok studieboliger i København?

Dengang delte Frederik kontor med sin kammerat fra studietiden, Michael Deichmann Plesner, i et isoleret tårn i det nedlagte industriområde, der husede skibsværftet B&W, som gik konkurs i 1996 og siden da har ligget øde hen. Hver dag kravlede de to unge idealister op i tårnet for at ’crunche’ analyser om urbanisering, boligmarkeder og offentlige planlove. Og sammen stiftede de CPH Village.

”Man gik jo og troede, at der var mangel på studieboliger, fordi der var mangel på ledige grunde. Meget banalt men også logisk. Men vi havde set noget andet. Efter at have studeret boligmarkedet og planloven kom vi frem til, at der er et seriøst potentiale i midlertidige boliger på grunde, hvor jorden ejes af en privat eller offentlig aktør, men hvor der endnu ikke er bygget,” siger Frederik Noltenius Busck, der er direktør og medstifter af CPH Village.

Selvom de første analyser var spinkle og bygget på begrænset datagrundlag fandt de to statskundskabere en særdeles vigtig brik i det store bolig-puslespil. De fandt frem til, at Danmarks kommuner er så fremsynede, at kommunen planlægger byens udvikling i etaper. Det betyder, at der er områder i byen, hvor man ved, at der ikke bliver bygget ti år ud i fremtiden.

Det affødte ideen om at bygge midlertidige boliger til studerende i netop de områder, hvor der med sikkerhed ikke ville blive opført nye byggerier i løbet af de næste ti år. Der var dog et problem. De skulle krydse klinger med en planlov bevogtet af et kafkask bureaukrati, der kun ville give byggetilladelse i maksimalt tre år. En forudsætning der fik mange embedsmænd til erklære projektet dødfødt inden det for alvor var gået i gang. Men trods de dårlige prognoser satte de to stiftere alting på ét bræt.

“På det her tidspunkt havde vi hævet alle vores egne og vores kærester penge i banken og sov på sofaer rundt omkring i København”

”Ifølge planloven var det kun muligt at få en byggetilladelse på midlertidige bygninger i tre år, og vi skulle bruge 10 år før vores forretningscase kunne gå fra røde til sorte tal. På det her tidspunkt havde vi hævet alle vores egne og vores kærester penge i banken og sov på sofaer rundt omkring i København. Mens det eneste vi havde, var vores spinkle analyser og nogle små modeller af studiebolig byer,” fortæller Frederik Noltenius Busck.

I dag ender Frederiks cykeltur stadig på Refshaleøen hver morgen. Men når tårnet i dag er skiftet ud med en container, så er det fordi, at Frederik og Michael i oktober 2018 åbnede en container-by med 84 brugte  containere, der har sejlet rundt på verdenshavene, og idag huser 168 studerende på Refshaleøen. Det kunne de kun gøre, fordi det lykkedes dem at overbevise Folketinget om at indføre en hjemmel i planloven, der blev vedtaget af Folketinget i sommeren 2017. Den nye planlov giver mulighed for midlertidige dispensationer til studieboliger i op til 10 år.

”Heldigvis er vi begge jo faktisk DJØF’ere og vi har arbejdet med Københavns Kommune før. Så hvis vi virkelig skal, så kan vi godt skrue op for embedsmandslingoen – og desuden mødte vi hurtig stor opbakning blandt politikerne. De eneste der var imod det var embedsmændene, de havde jo selv skrevet loven i tidernes morgen,” fortæller Frederik Noltenius Busck.

En snært af megalomi

Containerbyen på Refshaleøen er den første af i alt ti midlertidige boligprojekter, der sammenlagt skal huse mere end 2500 studerende i København og Øresundsregionen. De 10 byer skal stå færdig i 2022, og udrulningsplanen koster 750 millioner kroner, som blandt andet er finansieret af lånekapital fra Vækstfonden.

De andre små bysamfundet bliver dog ikke opført som containerboliger. Det næste projekt, der skal indvies, ligger ved Godsbanen på grænsen mellem Vesterbro og Sydhavnen. Her vil 200 studerende blive indlogeret i 92 boliger, der er lavet af bæredygtigt træmateriel.

I dag ejer DSB grunden ved Godsbanen, og på Refshaleøen ejer fem pensionskasser grunden, som CPH Village altså har rådighed over frem til 2028. Ejerne af grundene står i en catch-22. Ejerne må ikke bygge, før kommunerne giver tilladelser. Og visse grunde ligger langt tilbage i kommunernes etape planer. Det giver en win-win for CPH Village og grundejerne, når de studerende rykker ind midlertidigt. CPH Village får grundene relativt billigt, fordi de er med til skabe aktivitet på tomme arealer, grundejerne får liv og lejeindtægt.

”Det er bestemt ikke ren velgørenhed fra grundejerne. De kunne godt se, at det er en sjov case, og vi begyndte ret hurtige at have intensive dialoger om potentialet for en studieby, og hvad den kunne bidrage med. Det kunne ændre indtrykket og opfattelsen af Refshaleøen fra at være et forladt industriområde med sæsonforlystelser og events til også at være et sted, man kan bo,” siger Frederik Noltenius Busck om forløbet før den første studieby på Refshaleøen.

Containerne kan ses fra det meste af strækningen på den modsatte side af Københavns Havn – fra Langelinjekaj til Toldboden. Den har tiltrukket meget opmærksomhed fra både danske og internationale medier, og både IKEA og Københavns overborgmester, Frank Jensen, er hyppige gæster derude, der vil indvie besøgende fra hele verden i CPH Villages innovative løsninger.

Det er heller ikke planen at containerne på Refshaleøen skal blive stående efter 2028. De kan rykkes til andre steder i København eller for den sags skyld Singapore, Mumbai eller New York eller hvor der ellers er et behov for smarte boliger.

”Man forstår hurtigt det konceptuelle bag opbygningen. Boligerne kan stables, så de er nemme at relokere, og man forståt også, at der er noget med bæredygtighed og noget intuitivt og logisk i opbygningen, som var det legoklodser. Det er meget værdifuldt. Vi ser ikke rigtig nogle begrænsninger i den her boligform. Men vi er nok også ramt af en smule megalomi,” griner Frederik Noltenius Busck.

Urbaniseringen skaber klimaudfordringer

Den store opmærksomhed glæder Frederik Noltenius Busck. Men allerede tidligt i processen blev det tydeligt for de to stifter af CPH Village, at der var et enormt potentiale. Et potentiale der er blevet affødt af en industri, der med Frederiks ord længe har været sandet til i tunge processer og præget af konservative aktører.

”Der er nogle aktører i den her industri, der ikke har haft behov for at tænke nyt i mange år. Der har ikke været en produktivitetsfremgang i dansk byggeri i 25 år, hvilket jo er helt sindssygt! Der er en rådgiverbranche med arkitekter og ingeniører, der er fuldstændig afsondret fra andre fagområder. Der bliver ikke samlet op på hverken viden eller data, og de er meget begrænsede, hvad angår brugerinddragelse. Der er stadig folk i den her branche, der sender girokort. De unge mennesker, der bor herude, var overraskede over, at de overhovedet skulle have en postkasse,” siger Frederik Noltenius Busck.

De tunge entreprenører har ganske enkelt ikke opdaget behovet og potentialet for at anvende data, fordi de ikke er blevet mødt med de krav. Men 30 til 40 procent af de samlede drivhusgasser bliver udledt af byggeindustrien, og derfor er der behov for at tænke smart og i bæredygtige løsninger. Både hvad angår materialer, men også når det kommer til at skabe fysiske rammer for at fremme en ansvarlig menneskelig adfærd.

”Hvis man bryder det ned fra byggeri til byggeri, så bliver der truffet beslutninger af folk, der har en meget begrænset viden om menneskers brug af boliger, beboelsesområder og deres betydning for menneskers adfærd. Derfor er der også store muligheder for at skabe socialøkonomiske forbedringer, hvis man gør det her rigtigt,” siger Frederik Noltenius Busck.

Big byggeri data

I århundreder har byer været laboratorier for nye progressive ideer. Overfor klimaforandringer kan byerne og boformer være pionerer for en bæredygtig livsstil. Men i dag er vi begunstiget af teknologi, der kan hjælpe os med at forstå de former for fællesskaber i en ny kontekst.

Siden 2018 er Åsmund Hogstad Johnsen kommet til CPH Village fra en stilling som CMO i GoMore. Han arbejder til dagligt med at designe og skabe ’brugerrejsen’ og forbinde beboerne med hinanden. Til det bruger han ny teknologi, og teorier inden for oplevelsesøkonomien. Blander man de elementer står man med konceptet ’City-as-a-Service’.

“Vi ser flere value propositions ved at tænke “city-as-a-service” som løsning på den stigende urbanisering.”

”Vi ser flere value propositions ved at tænke “city-as-a-service” som løsning på den stigende urbanisering. Dels ved at byene udvides hurtig med fleksible boliger, men specielt ved at bygge hjem hvor beboerne kan nemt få dækket sine basale behov og heller legge energien i at leve et godt og bæredygtig liv. Det er det, vi gerne vil levere her,” forklarer Åsmund Hogsted Johnsen, Head of Operations i CPH Village.

Priserne for de flytbare  boliger ligger 25 procent under den gennemsnitlige værelsespris for studerende. Oven i det  tilbyder mand også de studerende et fællesskab, hvor der er en øget værdi af at være mange, der sammen skaber et fælles rum.

CPH Village er også aldeles afhængige af at forstå, hvad beboerne vil have. Derfor får beboerne den ultimative indflydelse, og de er med til at udvikle byen selv. Det skal give gladere beboere.

”At have et godt forhold til dine naboer påvirker i høj grad, hvordan du ellers går rundt og har det. Derfor tænker vi meget i at påvirke beboernes forhold og relationer gennem design af byrummet, så det bliver så friktionsfrit som muligt,” siger Åsmund Hogstad Johnsen.

I forbindelse med etableringen af containerbyen ventede entreprenørerne i CPH Village med at opføre et fællesareal. De ville vente til de nye beboere flyttede ind for at få dem med i processen.

”Man kan læse alle de rapporter, man vil, om nudging og bevægelsesmønstre, der er skrevet af sociologer verden over. Men vi har mere en Klods Hans-agtig tilgang til det at samle viden. Vi har adgang til meget mere viden, fordi vi taler med de unge, og vi tracker deres ageren,” forklarer Frederik Noltenius Busck, der ikke er bange for konkurrence fra andre store aktører i industrien.

”Vi er et hestehoved foran de andre ved at tænke vores boligform som software,” siger han.

I udvalgte containere er der installeret IoT-enheder, der registrerer, hvordan og hvor meget beboerne benytter deres boliger. Mod beboernes samtykke, naturligvis.

Diversiteten kommer på den lange bane

Der er næppe den store tvivl om, at vores boformer vil ændre sig markant i fremtiden. Mange analyser tegner det samme billede: Flere mennesker rykker mod byerne og slår sig ned på mindre plads. Det stiller store krav til, at boformer kan imødekomme tidens idealer og tendenser.

”Når vi skal etablere de små bysamfund over de næste to år, vil vi angribe det på den samme måde, som et software-firma angriber en markedspenetration. Vi engagerer brugerne, vi itererer, justerer, lancerer – og vi fucker op for at iterere, justere og lancere igen. I fremtiden, som vi ser den, vil der være borgerne der definerer byene. Og det ønsker vi at have respekt for,” siger Åsmund Hogstad Johnsen.

Frederik Noltenius Busck mener, at de studerende er repræsentative for de beboere, der vil præge det københavnske byrum i fremtiden. Deres behov vil ændre sig, og derfor skal byggeformerne også kunne gøre det samme.

”En container kan sagtens være en bolig til studerende, et kontor eller en ældrebolig,” siger han og fortsætter:

“I første omgang er vi bundet af de rammebetingelser, vi har, for vi må kun bygge til studerende, og for os så er det at bygge til studerende et springbræt til at bygge til andre grupper. Men det er det fantastiske ved studerende; de er friske på at tingene ændrer sig lidt, og generelt så bor studerende ikke længe ét sted. Men jeg er helt enig i, at det skal blandes bedre i fremtiden.”

CPH Village er idag i besiddelse af data første version af data, der kan angive hvilken størrelse på en bebyggelse, der er mest hensigtsmæssig i forhold til at skabe gode naboskaber, hvordan man skal designe fællesarealer, og hvordan man kan indrette en bolig samt hvilke services, de forskellige segmenter interesserede i, og hvilke services beboerne ønsker at få ude i byen.

”Den måde vi finansierer det på nu, der bliver vi ikke særlig velhavende i løbet af de næste ti år, fordi vi også skal betale til grundejerne. Men om ti år, så har vi en masse grønne huse i matador, som er betalt, og som vi kan sætte andre steder. De containere, vi har her på Refshaleøen, skal flyttes til et nyt sted. Det kan være det skal være boliger. Men det kan også være, at det skal være kontorer eller ældreboliger. Måske i et helt andet land,” siger Frederik Noltenius Busck.